Comprar o vender una propiedad inmueble en Puerto Rico requiere un sinnúmero de gestiones, documentos y formalidades que, aunque hacen que el proceso sea tedioso, tienen como fin la certeza de las partes involucradas en la transacción en el conocimiento y entendimiento de todos los temas que pueden afectar tan importante transacción. La siguiente guía cubre temas básicos y parte de la premisa de que la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los vendedores, tiene un número de catastro asignado y no es una propiedad de herederos. A través de la lectura encontrará enlaces que aclaran otras situaciones que pudieran complicar el panorama, como:

• si la propiedad pertenece a herederos
• si no aparece inscrita a nombre de los vendedores (falta de tracto Registral)
• si la propiedad no tiene asignado un número de catastro en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM)
• si está inscrita a nombre de varias personas y no aparece una de ellas

Esperamos que esta guía le permita tomar decisiones más informadas con relación a la compraventa que pretende realizar. En nuestra oficina trabajamos en la solución de cualquiera de los problemas legales que puedan surgir y en la realización cualquier gestión necesaria antes, durante y luego de la compraventa. Ya sea que usted haga las gestiones aquí presentadas por su cuenta o contrate a un profesional para llevarlas a cabo, al final es inescapable que deberá contratar a un Notario para la preparación de la escritura de compraventa y su autorización. Nos reiteramos a su disposición para que confíe en nosotros el desempeño de la importante función notarial.

El comportamiento de las partes antes del contrato de compraventa debe tener como base la buena fe y lealtad. Las partes deben cooperar en la obtención de la información y documentos relevantes, así como en la formación del contrato, todo bajo un ambiente de confidencialidad. Las partes deben asumir un comportamiento activo, así como evitar que la otra parte tenga gastos innecesarios.

El vendedor tiene el deber de proveer al comprador todos los datos que tenga a su disposición y que sean requeridos tanto para la celebración del contrato, como para que el comprador tome una decisión informada. También el vendedor tiene el deber de obtener aquella información o documentos que no tenga, asumiendo una actitud activa, o sea, sin dejadez. Para conocer más, visite nuestra guía de información que debe proveer el vendedor. Sobre la información compartida, ambas partes se deben confidencialidad, independientemente de si el contrato se lleva a cabo o no.

Esta es una pregunta importante que debe tenerse en cuenta desde los primeros momentos de la negociación. El Código Civil de Puerto Rico establece en su Artículo 1287 que corresponde al vendedor pagar los gastos de la entrega y del otorgamiento de las escrituras, a menos que sea la parte compradora quien escoja el notario autorizante, salvo pacto distinto. El Artículo 1288, por su parte, establece que le corresponde al comprador costear los gastos de la copia certificada y la inscripción en el registro inmobiliario (Registro de la Propiedad).

Gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor

El otorgamiento de la escritura conlleva el pago de los honorarios del notario y los sellos que por ley deben adherirse al documento. De ordinario, el pago de la escritura original corresponde al vendedor, quien también elegirá el notario autorizante. Si el comprador insiste en escoger el notario autorizante, será su obligación el pago de la escritura, salvo que las partes hagan un pacto distinto.

¿Por qué hay que hacer una escritura y una copia certificada?

La escritura original que lleva estampada la firma de los otorgantes pasa a formar parte de la obra protocolar del Notario (la colección de todas las escrituras y documentos públicos que otorgue). El Notario es custodio de su obra, pero en realidad su protocolo pertenece al Estado. Cuando el Notario abandona la profesión, es removido de esta o fallece, las escrituras originales pasarán a ser custodiadas por los archivos notariales.

Los gastos de la primera copia y los demás gastos posteriores a la venta serán de cuenta del comprador

La copia certificada es una copia de la escritura original (no tiene que ser fotocopia, solo importa que el contenido sea el mismo) en la que el notario da fe de que en el original aparecen estampadas las firmas de los otorgantes y que se han adherido los sellos correspondientes. La firma del notario en dicha certificación debe estar en original, por supuesto, así como su sello notarial, signo y rúbrica. Esta es la copia física que por lo general retiene el comprador y que se utilizará para cualquier gestión que lo requiera en las agencias gubernamentales. Es la copia que se presentará en el Registro de la Propiedad para inscribir el inmueble a nombre del comprador. Sus gastos incluyen los sellos que deben adherírsele (una suma que es más o menos la mitad de lo que lleva la escritura original).

Como mencionamos antes, el Artículo 1288 establece que le corresponde al comprador costear los gastos de la copia certificada y la inscripción en el registro inmobiliario (Registro de la Propiedad). Otros gastos que corresponderían al comprador son los de inscripción de la propiedad a su nombre en el Centro de Recaudación de Ingresos municipales.

¿Qué significa “salvo pacto distinto”?

Si bien el Código Civil establece que la forma predeterminada para el pago de las escrituras es el que discutimos anteriormente, las partes siempre pueden pactar una forma distinta de hacerlo. Por eso recalcamos que esta es una pregunta importante desde el comienzo de las negociaciones. Es común encontrarse con casos en los que un vendedor le ofrece la propiedad a un comprador por un determinado precio con la condición de que sea el comprador el que se encargue de todos los gastos. En algunas ocasiones, encontramos ejemplos a la inversa. Al final, si las partes se ponen de acuerdo, se hace de la forma en que ellos pacten. Recuerde también que, en la práctica, cuando se financia la compra del inmueble, el banco sugiere su notario para que haga la escritura de compraventa, pero las partes siempre pueden solicitar el suyo y el banco no puede imponerle otro.

Esta es una pregunta importante que debe tenerse en cuenta desde los primeros momentos de la negociación. El Código Civil de Puerto Rico establece en su Artículo 1287 que corresponde al vendedor pagar los gastos de la entrega y del otorgamiento de las escrituras, a menos que sea la parte compradora quien escoja el notario autorizante, salvo pacto distinto. El Artículo 1288, por su parte, establece que le corresponde al comprador costear los gastos de la copia certificada y la inscripción en el registro inmobiliario (Registro de la Propiedad).

Estudio de título de propiedad

El estudio de título será necesario para conocer es estado de la propiedad según los libros del Registro de la Propiedad. El reporte reflejará quiénes aparecen como dueños del inmueble y las cargas y gravámenes que pudieran afectarlo (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.). El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado en múltiples ocasiones sobre la importancia de que los notarios hagan un estudio de los antecedentes registrales de la propiedad antes de autorizar una escritura de compraventa. El estudio de título servirá para que el notario identifique y arregle posibles problemas que podrían afectar el negocio.

Para conocer más sobre este tema, visite nuestra página de estudios de título.

Certificaciones de deuda (CRIM, Hacienda, Asociación de Residentes, Embargos Registro de la Propiedad)

El comprador debe realizar una transacción bien informada. Parte esencial es conocer sobre cualquier deuda que pudiera asumir si compra la propiedad. Las deudas por concepto de impuestos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) y los embargos anotados en el Registro de la Propiedad, por ejemplo, son arrastrados por la propiedad y su nuevo dueño será responsable de estas si no se pagan antes.

El comprador debe pedirle al vendedor que solicite los siguientes documentos:

• Certificación de valor del CRIM para la propiedad que se pretende adquirir.
• Certificación de deuda del CRIM de la propiedad objeto de la compraventa.
• Certificación de deuda por concepto de contribución especial de la Ley 7. Se solicita en el Departamento de Hacienda. Esto fue una contribución especial impuesta por la Ley 7 de 9 de marzo de 2009, bajo el gobierno de Luis Fortuño. La contribución fue temporal, efectiva para los años fiscales comenzados el 1 de julio de 2009 y terminados el 30 de junio de 2012.
• Certificaciones de deudas de cuotas de mantenimiento de la asociación de residentes (para aquellos casos que aplique).
• El estudio de título también reflejará otros embargos que pudieran afectar la transacción.

En toda escritura pública de un negocio jurídico que conlleve la transferencia del dominio sobre un bien inmueble, el notario deberá incorporar en el documento la advertencia sobre la necesidad y conveniencia de obtener una certificación de deuda contributiva del CRIM.

La Ley Notarial establece que en toda escritura pública de transferencia de dominio, el notario deberá incluir el número de catastro que el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales le haya asignado al inmueble, el cual le será provisto por las partes al notario. En aquellos casos en los cuales el número de catastro sea desconocido o aún no haya sido asignado, el notario así lo hará constar en la escritura.

Por otro lado, el número de catastro también debe incluirse en la Planilla Informativa sobre Segregación, Agrupación o Traslado de Bienes Inmuebles, que discutiremos más adelante. El Artículo 11 de la Ley Notarial indica que el número catastral de la propiedad se tomará de la última notificación o recibo contributivo disponible expedido por el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.

Dicha ley también dispone que el CRIM ofrecerá el número catastral o de codificación dentro de los próximos siete (7) días siguientes de ser solicitado. De no ser posible, deberá expedir una certificación negativa en la que se hagan constar las razones por las cuales no puede ofrecer el número solicitado. Esta certificación deberá remitirse al Secretario de Hacienda y al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales en unión a la planilla informativa.

Modos de corroborar el número de catastro

Es aconsejable que el comprador verifique que el número de catastro provisto corresponde a la propiedad que desea comprar. Se puede corroborar mediante la dirección de la propiedad que aparece en la certificación de deuda del CRIM. También puede corroborar visitando la página de MIPR o el Portal del Catastro Digital. Allí buscará la propiedad en el mapa de foto de satélite. Al presionar sobre esta, abrirá una ventana que pudiera incluir el número de catastro.

Las partes en la compraventa deben estar en Puerto Rico, en presencia del notario autorizante, al momento de la firma de la escritura de compraventa. De no poder asistir al otorgamiento, la parte deberá nombrar un representante mediante poder general o poder especial para que firme en su lugar.

Poderes otorgados fuera de Puerto Rico

Las personas que se encuentren en el exterior podrán suscribir un poder ante notario (conocido también como un “power of attorney” o “special power of attorney”) y enviarlo a Puerto Rico para ser protocolizado en nuestra jurisdicción. La protocolización es el proceso por el cual un notario incorpora un documento en su protocolo de instrumentos públicos. Este es un requisito indispensable para para que el poder otorgado fuera de Puerto Rico tenga eficacia de instrumento público. El notario deberá cancelar los sellos necesarios como si el documento hubiera sido otorgado originalmente en nuestra jurisdicción.

Además del poder, será requisito enviar al notario en Puerto Rico una certificación por autoridad competente que indique que el notario (“Notary Public”, en los Estados Unidos) estaba autorizado y en funciones a la fecha en que tomó las firmas en el poder. En algunos estados de EUA, se emite el llamado “County Clerk’s Certificate”; en otros estados se hace a través de una certificación expedida por el Departamento de Estado. En otros países del extranjero se puede hacer a través de la emisión de una apostilla (“apostille”).

El notario deberá asegurarse de que el documento de poder cumple con estos requisitos antes de proceder a protocolizarlo. También se cerciorará de que el poder en efecto capacite al representante a vender o comprar el inmueble. Por ejemplo, en el 2017, el Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió que un mandato para enajenar un bien inmueble de la sociedad legal de gananciales debe constar por escrito mediante escritura pública, y debe ser “expreso”, lo que implica disponer en términos específicos que se delega al mandatario la facultad de realizar algún acto de enajenación concretamente sobre el bien inmueble ganancial. Un poder que meramente diga de forma general que autoriza la venta de los inmuebles del mandante (poderdante), no aplicaría para la venta de los bienes inmuebles de la sociedad de gananciales a la que pertenezca. Habría que especificarlo.

Es buena práctica, en la medida en que sea posible, que el poder describa claramente el inmueble que se pretende comprar o vender, para lo cual recomendamos utilizar la descripción legal.

Hay personas que están incapacitadas legalmente para otorgar escrituras de compraventa. Un ejemplo común es el de los menores de edad. El que un padre firme por ellos, sin más, no les suple la capacidad para comparecer válidamente en una escritura de compraventa. Para estos casos será necesario que los menores sean emancipados o que se adquiera una autorización judicial para realizar el negocio jurídico. La autorización también será un requisito en los casos de personas que se encuentren incapacitadas judicialmente para administrar sus bienes.

Si el comprador desea que su derecho quede inscrito en el Registro de la Propiedad, deberá presentar la copia certificada de la escritura de compraventa, acompañada de cualquier documento complementario que aplique y los aranceles que le correspondan. Los aranceles incluyen el sello de presentación telemática ($25.00), el comprobante de inscripción, cuya cantidad varía de acuerdo con el valor de la compraventa, y el sello político ($0.50). Se pueden adquirir en las Colecturías del Departamento de Hacienda. No se podrá presentar la escritura de compraventa si no acompaña la totalidad de los aranceles requeridos. Cuando la presentación se hace por la vía telemática (a través del notario o de funcionario autorizado), se puede realizar el pago de los aranceles mediante el uso de tarjetas de débito o crédito.

La presentación puede realizarse por cualquiera de las partes (compradores o vendedores), el notario que autorizó la escritura de compraventa, o cualquier representante de los antes mencionados. La presentación telemática solamente podrá hacerse por un notario o funcionario autorizado. El presentante deberá proveer una dirección de correo electrónico, a la cual le enviarán el recibo de presentación, notificación de defectos o cualquier otra comunicación con el presentante.

El Registro emitirá un recibo de presentación, que incluye información del documento que se presentó y del presentante, un desglose de los aranceles que se incluyeron, así como el asiento, hora y fecha en que se realizó la presentación. La persona interesada puede utilizar el número de asiento para dar seguimiento al estatus del documento en el Registro de la Propiedad. En su día, el Registrador de la Propiedad calificará el documento. De tener algún defecto, se notificará al notario; de no tenerlos, se procederá a inscribir la compraventa en los libros del Registro.

¿Quién paga la presentación en el Registro de la Propiedad?

Como mencionamos anteriormente, cuando el Código Civil establece que los demás gastos posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, se refiere, entre otros, a los gastos de presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

A tenor con lo dispuesto en el Artículo once (11) de la Ley Notarial vigente, el notario fedatario debe radicar electrónicamente la correspondiente Planilla Informativa sobre Segregación, Agrupación o Traslado de Bienes Inmuebles dentro del término provisto al Departamento de Hacienda.

La Ley Notarial establece que la planilla incluirá lo siguiente:

1. Número, fecha de la escritura y negocio jurídico efectuado.
2. Nombre de los comparecientes, con especificación del carácter de su comparecencia y su
3. Número de seguro social.
4. Número de propiedad o catastro.
5. Datos registrales del inmueble incluyendo folio, toma, número de finca y demarcación.
6. Precio.
7. Tipo de propiedad y su localización y dirección.

En el otorgamiento de escrituras de compraventa, será obligación del vendedor cumplimentar y depositar en la oficina del notario autorizante la planilla. El Notario está obligado a remitir electrónicamente al Departamento de Hacienda las planillas correspondientes a las escrituras otorgadas ante ellos durante el mes anterior, en o antes del décimo (10) día del mes siguiente al otorgamiento de dichas escrituras. En la práctica los notarios llenan casi toda la información necesaria y la restante la adquieren mediante entrevista a las partes o proveyéndoles un formulario.

Otra gestión de importancia es la solicitud de cambio de dueño en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, para que la propiedad quede en sus archivos a nombre del nuevo dueño. Allí pedirán información que aparece en la escritura de compraventa, así como información de los dueños anteriores, o sea, los vendedores (nombre, número de seguro social, teléfono y correo electrónico) y los compradores (nombre, número de seguro social, teléfono, fecha de nacimiento, correo electrónico y dirección postal).

La Ley Número 107 de 14 de agosto de 2020, conocida como el “Código Municipal de Puerto Rico”, dispone en su Artículo 7.035 una exoneración del pago de contribuciones sobre propiedades que estén siendo utilizadas como vivienda por su dueño o familia, así como otros supuestos y requisitos. Este beneficio se limita a una sola vivienda en casos en que un dueño tenga más de una propiedad. Es aconsejable que los compradores soliciten esta exoneración, de serles aplicable, a la mayor brevedad posible luego de la compraventa. Puede realizar la solicitud usted o pregunte a su notario si puede proveerle el servicio.

Pinturas a base de plomo para propiedades construidas antes del 1978

Si la propiedad en venta posee una residencia construida antes del 1978, habrá que cumplir con unos requisitos establecidos en la Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act of 1992. Para más información, visite nuestro artículo.