El retracto es el derecho de adquisición preferente que tiene una persona sobre una cosa o derecho. Esto significa que puede recuperar la cosa o el derecho transmitido a un tercero, cumpliendo con los requisitos en ley. El retracto es un derecho real, lo que significa que puede hacerse valer contra terceras personas y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El efecto principal del retracto es que el portador del derecho se subroga, o sea, que se pone lugar del tercero, con las mismas condiciones que éste adquirió la cosa. De este modo, el portador del retracto adquiere la cosa cumpliendo con los requisitos en ley. El tercero que adquirió tiene que vender la cosa al dueño del derecho y no puede negarse.

Existen los retractos establecidos por ley y también los constituidos por acuerdo entre las partes. Un retracto común que acuerdan las partes lo es el retracto convencional, donde el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa cuando es vendida por el comprador a un tercero.

Los retractos establecidos por ley son aquellos que se encuentra en nuestro Código Civil. Para ejercer este derecho, se tiene un término de 30 días desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que tiene conocimiento de la venta. Los diferentes retractos establecidos son:

• Retracto de comuneros – Este retracto se da cuando existen dos o más dueños, conocidos como comuneros, de una cosa o derecho pro indiviso y uno de ellos vende a un tercero que no es parte de la comunidad sin notificarlo los demás comuneros. Cualquiera de los comuneros puede ejercer su derecho y exigirle al tercero que le venda la porción que compró. Si más de un comunero desea ejercer su derecho al retracto, será prorrateado a la porción que tenga cada comunero.
  • Ejemplo:

    Supongamos que Pedro, Juan y Roberto compraron una propiedad en Sierra Linda. Los tres establecieron una comunidad porque son dueños de la propiedad en pro indiviso. Pedro decidió venderle su participación a su amigo Julio por $50,000.00 y no le informa a Juan ni a Roberto sobre la venta. Roberto y Juan se enteran quince días luego de que se inscribió la venta en el Registro de la Propiedad. Tanto Roberto, como Juan están interesados en la participación que Pedro le vendió a Julio. En este caso, ambos tienen derecho al retracto y la participación deberá dividirse entre los dos. Roberto y Juan deben consignar $25,000.00 cada uno, más los gastos incurridos por Julio en el contrato. Entonces el tercio (1/3) de participación que tenía Pedro en la propiedad de Sierra Linda, será dividida entre Juan y Roberto en partes iguales.

    En el caso de que solo uno de ellos hubiese estado interesado en la participación y el otro no, el interesado puede ejercer solo su derecho a retracto para obtener el tercio de participación que vendió Pedro luego de consignar el dinero de la compraventa y los gastos.

• Retracto de colindantes – Tienen derecho a retracto los colindantes cuando se vende una finca rústica vecina que su cabida no exceda los diez mil (10,000) metros cuadrados. No existe este derecho cuando hay arroyos, acequias, barrancos o caminos que dividan o separen las fincas colindantes. Cuando dos o más colindantes ejercen su derecho al retracto, se prefiere al dueño de la finca colindante más pequeña. Si ambas fincas son iguales en tamaño, tiene derecho el que primero ejerza su derecho.
• Retracto de herederos – Cuando concurren más de una persona a una herencia, se crea una comunidad hereditaria. Si uno de los herederos vende su participación en la herencia a un tercero y no notifica a los demás herederos, se constituye el derecho de retracto. Los herederos pueden exigirle al tercero que compró la participación que se las venda en las mismas condiciones que adquirió.

El primer paso para ejercer el derecho de retracto es someter una demanda contra el tercero adquirente. Junto a la demanda, el dueño del derecho debe consignar la cantidad que el tercero gastó. También debe reembolsarle al tercero los gastos incurridos del contrato, así como cualquier gasto necesario o útil que haya invertido en la cosa. Si no se conoce la cantidad de dinero invertida, puede prestarse una fianza en lugar de la consignación.

El retracto puede pactarse entre las partes por un término que no exceda 10 años. Si las partes no pactaron expresamente el término del retracto, se entenderá que el término es de cuatro (4) años. En el caso de los retractos establecidos por ley descritos anteriormente, se tiene un término de 30 días desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que tiene conocimiento de la venta.