A lo largo de 20 años, he tenido la oportunidad de servir a miles de personas en la preparación de estudios de título para sus hipotecas, compraventas, herencias y donaciones en todos los pueblos de la Isla. Este artículo explica qué es un estudio de título, su importancia y recoge las preguntas más frecuentes que hacen mis clientes durante mi práctica como investigador de títulos y como notario. También incluye una sección que explica las partes de nuestros reportes para su mejor entendimiento.

El estudio de título es una investigación para determinar el estado legal de la propiedad según los libros del Registro de la Propiedad. Generalmente es llevada a cabo por investigadores de título, quienes poseen experiencia que los capacita para identificar la información relevante en la investigación. En la industria de la banca suele llamárseles erróneamente “estudiadores de título”. Por lo general, el investigador de títulos identificará la descripción legal más reciente de la propiedad, quién es su último dueño registral y si tiene cargas y gravámenes que le afecten.

Es necesario conocer el estado registral de la propiedad para poder inscribir derechos nuevos en ella. Si la persona que le está vendiendo una casa no aparece como dueña en el Registro de la Propiedad, será necesario que primero figure a nombre del vendedor antes que pueda inscribirse a nombre del comprador. Esto se llama tracto registral (o tracto sucesivo) y es una de las mayores causas por las que se notifican faltas en los documentos que se presentan en el Registro de la Propiedad.

El tracto sucesivo exige que cada acto dispositivo (actos de transferencia de la propiedad) sea parte de una serie continua. Por ejemplo, la inscripción de una compraventa requiere que el vendedor sea la persona que adquirió en la inscripción anterior. Los dueños que transfieren la propiedad deben ser las últimas personas que aparecen como dueños en el registro de la propiedad. Esta es una de las razones por las que un Notario debe hacer un estudio de título antes de autorizar cualquier escritura de transferencia de dominio del inmueble. Debe asegurarse, entre otras cosas, que el dueño que transfiere aparezca como tal en los libros del Registro.

Los estudios de título pueden demorar de unas horas hasta unos 5 días laborables, dependiendo de la complejidad del historial de la finca, el horario del Registro de la Propiedad y la disponibilidad de los documentos. Nuestros estudios de título por lo general tardan dos días laborables. De existir circunstancias excepcionales, usted recibirá un mensaje de parte nuestra indicando los pormenores y un estimado del tiempo que tomará su estudio de título.

El estudio de título típico cuesta entre $50 y $75 dólares. Nuestro precio es de $75 por cada estudio de título e incluye copia de los folios digitalizados que provee el Registro de la Propiedad. Dichos folios contienen el historial copleto de todas las inscripciones de su finca desde su primer dueño. Existen casos con requisitos especiales o extensos que pueden costar más, pero son la excepción y no la norma.

Las propiedades se localizan en el Registro de la Propiedad por su folio (página), tomo (libro), número de finca y pueblo o demarcación. Estos datos pueden ser obtenidos de escrituras existentes relacionadas a la propiedad. Por lo general aparece en la escritura inmediatamente luego de la descripción legal de la propiedad.

Otro método para encontrar fincas en el Registro es la búsqueda en los Índices de Personas por el nombre de los titulares. Esto requerirá examinar varios índices y resulta menos confiable. Cuando el inmueble ubica en un desarrollo residencial (urbanizaciones), resulta más confiable y eficiente buscar en el Índice de Fincas que contenga el desarrollo si no se cuenta con los datos de inscripción. Este método resulta menos confiable o imposible en propiedades rurales.

Reportes de Estudios de Título

Es común que recibamos datos de inscripción incorrectos o que la persona no cuente con la descripción legal de la propiedad. Uno de los errores más frecuentes es solicitar un estudio de título y proveer los datos registrales de la finca de la cual procede la finca de interés. El investigador de títulos puede beneficiarse de otros datos opcionales para localizar la propiedad que usted interese, como:

• cabida del solar de interés
• nombres de los dueños o de propietarios anteriores
• hipotecas

El número de catastro del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) no es de ayuda en el Registro de la Propiedad, ya que las fincas no se inscriben a base de ese número.

Las opciones en ese caso son:

Búsqueda en los índices de personas:

Se utiliza el nombre de alguno de los dueños presentes o pasados conocidos. Estas búsquedas son tediosas y puede que no resulten fructíferas. El precio dependerá del número de tomos que haya que examinar. Puede comunicarse con nosotros para una cotización.

Búsqueda por índices de finca o notas de segregación:

Esta es una buena opción si la propiedad queda ubicada en una urbanización o en un condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal. Se busca por número de solar o de apartamento.

Búsqueda en el CRIM por número de catastro:

Aunque la probabilidad no es alta, una búsqueda en el CRIM en ocasiones revela datos de inscripción de la propiedad, que luego nos sirven para realizar búsquedas en el Registro de la Propiedad. En el siguiente enlace pudiera encontrar el número de finca de su propiedad si sabe identificarla en las fotos de satélite: Catastro Digital.

A continuación, incluimos una descripción de las diferentes secciones de nuestros estudios de título con explicaciones y datos que le ayudarán a entender mejor el reporte que le entregamos. En este enlace puede encontrar un estudio de título modelo:

Corresponde a la última descripción de la propiedad en inscripciones en el Registro de la Propiedad. Los números aparecerán en guarismos (cifras numéricas) y no en palabras en nuestros reportes de Estudios de Título. En muchas ocasiones la descripción registral puede contener diferencias con la descripción en una escritura. Esta descripción es importante, ya que cualquier escritura que se pretenda inscribir debe incluir una descripción similar a la última descripción en el historial de la finca registral. De no ser así, el documento puede ser notificado por faltas que impidan su inscripción.

Detalla la procedencia de la finca. Una finca puede formarse por segregación de otra, agrupación de dos o más fincas, agregación de una finca a otra y por un procedimiento de Expediente de Dominio.

Este es un recurso judicial ex parte (no contencioso) mediante el cual un dueño que carece de un título inscribible de dominio solicita al tribunal que reconozca su titularidad para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto ocurre cuando la finca no está inscrita y el dueño no cuenta con documentos que acrediten su título o cuando no se puede establecer un tracto hasta el primer dueño de la finca.

El dueño o dueños registrales son aquellos que tienen su título de dominio inscrito en el Registro de la Propiedad. Se diferencian de aquellos dueños que posean un título que no ha sido inscrito. Puede ocurrir que el dueño anterior de la propiedad sea el titular registral y que el dueño actual tenga su título sin presentar en el Registro de la Propiedad o presentado, pero aún sin inscribir.

Son en la mayoría de los casos uno o más derechos en favor de otro, que cargan la propiedad y limitan su valor, disposición, disfrute o pleno uso. Ejemplos lo son las servidumbres, hipotecas, embargos, controles de acceso y condiciones de uso o construcción.

Cargas que arrastra la propiedad de la finca o fincas de la cual procede. Por ejemplo, una hipoteca en la finca principal que no ha sido cancelada o de la cual no se ha liberado el solar segregado. Servidumbres como las de vía férrea, acueductos y electricidad pudieran ser cargas por su procedencia que en realidad no pasen por la propiedad que se segregó. Otros ejemplos comunes de cargas por su procedencia son los controles de acceso y condiciones de uso o construcción. Por lo general se inscriben en la finca matriz de la urbanización y afectan los solares segregados del proyecto.

Estas son cargas y gravámenes constituidos directamente sobre la finca que es objeto del Estudio de Título. Los ejemplos más comunes son las hipotecas y embargos.

Los documentos entran al Registro de la Propiedad mediante su presentación. Desde ese momento hacen un turno para su inscripción. El turno se anota en un Asiento en el Diario de las Operaciones. Puede hacerse una búsqueda de los documentos presentados bajo una finca a través de la bitácora, que en la actualidad es de naturaleza electrónica. La bitácora no es un libro oficial del Registro de la Propiedad.

En su día, los documentos serán analizados (calificados) por el Registrador de la Propiedad. De concluir que los documentos son correctos, se procederá a realizar un asiento de inscripción, que se convertirá en inscripción definitiva cuando medie la firma del Registrador. Si a juicio del Registrador los documentos contienen errores o faltas, se procederá a notificar para que sean subsanadas. Si las faltas no son subsanadas dentro del término establecido por ley, los documentos serán caducados y perderán su turno de inscripción.

Por lo general, nuestros reportes de Estudios de Título no contienen los documentos que han sido caducados. Si aparece un documento notificado, se detallará la fecha de notificación, la fecha de caducidad y las razones expuestas por el Registrador de la Propiedad.

Se refiere a los libros de Embargos Estatales, Embargos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, Fondo del Seguro del Estado, Embargos Estatales y Embargos en Virtud de la Ley 12 del 12 de enero de 2010. Nuestra búsqueda en estos libros se limita a los libros que se encuentran vigentes. La búsqueda se realiza utilizando el nombre de los Titulares Registrales y de todos y cada uno de los nombres de personas que posteriormente tienen su dominio pendiente de inscripción. Con la implantación del sistema digital Karibe, se creó el Libro Único Electrónico de Embargos y se eliminó el Libro de Sentencias.